Mascotas en propiedad horizontal: qué puede exigir la administración (y qué no) — guía 2026
2026-09-05 · Administracion
Convivencia · Propiedad horizontal · Villavicencio y Boyacá · 2026
«El reglamento del conjunto dice que no se permiten mascotas. ¿Puedo obligar a mi arrendatario a deshacerse de su perro?» Es uno de los conflictos que más llega a las administraciones de arriendos. Un arrendatario llega con su mascota, un vecino se queja, y el reglamento «prohíbe animales». La administración presiona, el propietario se preocupa y el administrador queda en el medio. La buena noticia es que la ley colombiana es mucho más clara de lo que la mayoría cree: se puede regular la tenencia, pero no se puede prohibir.
En corto
Ningún reglamento de propiedad horizontal puede prohibir tener mascotas dentro del apartamento o la casa: solo puede regular su conducta en zonas comunes (correa, recolección de excrementos, control de ruido). Es la línea firme de la Corte Constitucional sobre la Ley 675 de 2001. Sancionar «por tener perro» o expulsar al animal sin debido proceso no sobrevive una tutela.
La regla de oro: la tenencia de mascotas no se puede prohibir
La lógica es la misma que rige toda la propiedad horizontal: el reglamento y las sanciones existen para proteger la sana convivencia y las zonas comunes, no para invadir el interior del bien privado. Tener un perro o un gato dentro del apartamento, por sí solo, no daña zonas comunes ni afecta a nadie. Por eso una cláusula que prohíba de plano las mascotas nace viciada: choca con derechos protegidos y no sobrevive una acción de tutela.
Qué dice la ley, en tres capas
Ley 675 de 2001 — Régimen de Propiedad Horizontal
Su artículo 18 obliga a residentes y ocupantes a no producir «ruidos, molestias ni actos que perturben la tranquilidad de los demás». Esa es la base real para regular la conducta asociada a la mascota — nunca su existencia dentro del bien privado.
Corte Constitucional — la tenencia es un derecho
Línea reiterada en las sentencias T-035 de 1997, C-439 de 2011, T-155 de 2012 y T-034 de 2013: tener mascota es ejercicio del libre desarrollo de la personalidad y de la intimidad familiar. Un reglamento que la prohíba se inaplica; lo que sí procede son restricciones razonables de conducta y de uso de comunes.
Ley 1774 de 2016 — los animales son seres sintientes
Reconoce a los animales como seres sintientes (no «cosas») y consagra el deber de trato digno. Refuerza que sacar a la fuerza a una mascota de su hogar no es una decisión menor y debe tener sustento real.
Lo que el reglamento SÍ puede regular
La copropiedad tiene margen amplio — y legítimo — para ordenar la conducta de las mascotas en lo común. Un buen manual de convivencia puede exigir:
- Correa (y bozal cuando aplique) en pasillos, ascensores, parqueaderos y zonas comunes. Es la regla más razonable y la más fácil de sostener.
- Recolección inmediata de excrementos. No recoger es una conducta objetiva, verificable y sancionable conforme al reglamento.
- Restricción de acceso a ciertas áreas por higiene o seguridad — piscina, gimnasio, salón social — siempre que sea razonable y no un pretexto para vetar la mascota del conjunto.
- Censo o registro de mascotas (nombre, raza, vacunas). Ayuda a la convivencia y a identificar responsables ante un incidente.
- Control de ruido y olores cuando afecten objetivamente a los vecinos (ladridos persistentes que superen lo tolerable, malos olores por descuido). Se tramita como cualquier conducta de convivencia.
Lo que el reglamento NO puede hacer
✕Prohibir tener mascotas dentro del apartamento o la casa. Una cláusula así es inaplicable frente a los derechos del residente.
✕Sancionar por la mera existencia del animal — multas «por tener perro» sin que haya una conducta infractora real.
✕Prohibir el paso de mascotas por el ascensor o la única entrada. Impedir la salida y el ingreso equivale, en la práctica, a prohibir la tenencia.
✕Imponer sanciones desproporcionadas o saltarse el debido proceso. Nada de multas «ejemplarizantes» inventadas en asamblea: la Ley 675 exige comité de convivencia, descargos y proporcionalidad.
Las únicas sanciones que permite la ley — y sus límites
Cuando hay una infracción real y probada, el reglamento solo puede aplicar las tres sanciones taxativas del artículo 59 de la Ley 675. Ni una más:
| Sanción permitida (art. 59) | Alcance y límite |
|---|---|
| Publicación en cartelera | Incluir al infractor en la lista publicada en lugares de amplia circulación dentro de la copropiedad. |
| Multas sucesivas — con tope | Cada multa no puede superar 2 veces las expensas mensuales del infractor, ni 10 veces en total. Cualquier multa «ejemplarizante» por encima de eso es ilegal. |
| Restricción de comunes NO esenciales | Suspender el uso de salón social, gimnasio o zonas de recreación. Jamás los bienes comunes esenciales: acceso, portería o el ascensor si es la única vía. |
Y siempre con debido proceso: requerimiento previo por escrito, derecho de defensa y proporcionalidad. El Comité de Convivencia (art. 58) concilia y propone fórmulas de arreglo — no impone sanciones. La sanción la decide el órgano competente según el reglamento, no el administrador a su arbitrio. Profundizamos las facultades de la administración en nuestra guía sobre qué puede y qué no puede hacer la administración de una copropiedad.
Caso especial: perros potencialmente peligrosos
Aquí la regulación es más estricta — y por buenas razones. La Ley 746 de 2002 establece deberes reforzados para los ejemplares clasificados como potencialmente peligrosos: no significa que estén prohibidos en la copropiedad, pero sí que su tenencia exige controles adicionales.
Obligaciones del tenedor de un perro potencialmente peligroso:
1. Bozal y correa no extensible en todas las zonas comunes y espacios públicos. 2. Registro del ejemplar ante las autoridades competentes. 3. Póliza de responsabilidad civil extracontractual por los eventuales daños a terceros. 4. Idoneidad del tenedor: mayor de edad y en condiciones de controlar al animal.
Las razas que la ley enmarca como potencialmente peligrosas incluyen, entre otras, American Staffordshire Terrier, Bullmastiff, Dóberman, Dogo Argentino, Dogo de Burdeos, Fila Brasileiro, Mastín Napolitano, Pit Bull Terrier, American Pit Bull Terrier, De Presa Canario, Rottweiler, Staffordshire Terrier y Tosa Japonés, sus cruces, y cualquier ejemplar que haya tenido episodios de agresión. El reglamento puede exigir el cumplimiento de estos deberes en las zonas comunes — pero no puede, tampoco aquí, prohibir de plano la tenencia dentro del bien privado.
¿Quién responde si la mascota causa un daño?
El dueño o tenedor del animal. El Código Civil (artículo 2353) es claro: quien tiene el animal responde por los daños que este cause, incluso si se soltó o escapó, salvo que el daño provenga de una fuerza mayor o de la culpa exclusiva de la víctima. Para la administración esto es una guía práctica: ante un incidente, el responsable es el tenedor — y por eso el registro de mascotas y la exigencia de póliza (en los casos que aplica) protegen a toda la copropiedad.
Guía práctica para el administrador de arriendos
Si administras inmuebles arrendados, el tema de las mascotas te toca por partida doble: la relación con la copropiedad y la relación con tu arrendatario. Estos son los pasos que recomendamos:
- Pacta las mascotas en el contrato, no las prohíbas. Incluye una cláusula de tenencia responsable: correa y bozal en comunes, recolección de excrementos, respeto al manual de convivencia y responsabilidad del arrendatario por los daños. Es válido y protege al propietario mucho más que un veto inaplicable.
- Entrega y recibe el inmueble con inventario. Fotos y acta detallada al inicio y al final. Si la mascota causa un deterioro que exceda el desgaste normal, el inventario es tu respaldo para descontar del depósito o exigir la reparación.
- Ante una queja, exige que sea por escrito. Con fecha, hecho concreto y evidencia. «Hay un perro» no es una queja tramitable; «el perro del 302 ladra de 11 p.m. a 2 a.m. desde hace una semana» sí lo es.
- Respeta el conducto regular. Comité de convivencia primero (Ley 675, art. 58), mediación y descargos antes de cualquier sanción. Si la copropiedad se salta el debido proceso, la sanción es atacable — y el propietario queda expuesto.
- Si el reglamento «prohíbe» mascotas, asesora con la ley en la mano. Explícale al propietario y a la administración que esa cláusula no es exigible, y reencauza el conflicto hacia lo que sí se puede: reglas de conducta y responsabilidad. Evitas una tutela y conservas la relación con el arrendatario.
- La causal de terminación es el incumplimiento, no la mascota. Si el arrendatario incumple de forma reiterada las normas de convivencia sobre su mascota, la vía correcta es la terminación por incumplimiento (Ley 820 de 2003, art. 22) — con requerimientos documentados, no un «prohibido perros» automático. derechos del contrato de arrendamiento antes de actuar.
El punto de vista Bellavista
El conflicto de las mascotas casi nunca es jurídico: es de manejo. Cuando administramos un inmueble, redactamos contratos con cláusula de tenencia responsable en vez de vetos inaplicables, levantamos inventario con fotos a la entrada y a la salida, y llevamos la relación con la copropiedad con la ley en la mano — sin abusos para nadie. Así el propietario evita tutelas y el arrendatario conserva su hogar. Conoce nuestra administración de arriendos.
Preguntas frecuentes
El reglamento de mi conjunto dice «no se permiten mascotas». ¿Es legal?
Puede estar escrito, pero es inaplicable en la parte que prohíbe la tenencia. La copropiedad puede regular el comportamiento del animal en zonas comunes (correa, recolección, ruido); no puede impedir que un residente lo tenga dentro de su vivienda, porque choca con derechos fundamentales que una tutela protege.
¿La asamblea puede votar una prohibición de mascotas?
Puede votarla, pero nacería sin validez: ni la asamblea ni el reglamento están por encima de los derechos fundamentales. Una tutela la tumbaría y el conjunto asumiría el desgaste. Lo que sí puede aprobar la asamblea son reglas de conducta razonables.
Como propietario, ¿puedo prohibirle mascotas a mi arrendatario en el contrato?
Lo recomendable es una cláusula de tenencia responsable y no un veto: correa y bozal en comunes, recolección, respeto al manual de convivencia y responsabilidad por daños. Una prohibición total genera fricción y no siempre es sostenible; la cláusula de convivencia protege mucho mejor al propietario.
¿Administras arriendos y no quieres líos de convivencia?
En Bellavista administramos tu inmueble con contratos bien redactados, inventarios con fotos y manejo profesional de la relación con la copropiedad — con la ley en la mano y sin abusos para nadie.
Hablar con un asesor →Marco normativo: Ley 675 de 2001 (Régimen de Propiedad Horizontal, arts. 18, 58 y 59), Ley 1774 de 2016 (animales como seres sintientes), Ley 746 de 2002 (perros potencialmente peligrosos), Ley 820 de 2003 (arrendamiento de vivienda urbana) y Código Civil (art. 2353). Jurisprudencia de la Corte Constitucional: T-035 de 1997, C-439 de 2011, T-155 de 2012 y T-034 de 2013. Guía informativa de Grupo Bellavista Inmobiliaria, adaptada al mercado de Villavicencio y Boyacá; no reemplaza la asesoría jurídica de cada caso. Imágenes: recreaciones ilustrativas.